Vender una casa heredada
El proceso de vender una vivienda cualquiera siempre resulta tedioso. Hay que hacer fotos, administrar anuncios, hablar con inmobiliarias, enseñar la casa, negociar, cerrar contratos, gestionar suministros, hacer mudanza, pagar impuestos… Un infierno.
Bien, pues hacer todo eso cuando se trata del fruto de una herencia es bastante más complicado aún. Así pues, vender una casa heredada resulta más difícil por todas las gestiones que hay que realizar antes de poder ponerla a la venta, que son unas cuantas.
Si quieres conocer todo el proceso para poner a la venta una casa que proviene de una herencia, a continuación tienes todos los datos.
Vender una propiedad heredada
Desde el primer instante en que una persona fallece, todos sus bienes (y deudas) pasan inmediatamente a conformar un conjunto de propiedades llamado herencia yacente.
De algún modo, todos esas propiedades (ya sea dinero en cuentas bancarias, viviendas u otros bienes físicos) pertenecen a un limbo legal en el que no son de nadie. Para que esta situación cambie, los herederos (por imperativo legal y/o designados mediante testamento), han de pasar por una serie de trámites para poder recibir su parte.
Por supuesto, mientras la herencia siga siendo yacente, nadie puede hacer uso legalmente de los bienes, el dinero ni las propiedades pertenecientes a ésta. De lo contrario, eso puede llevar a problemas legales muy serios, tanto con Hacienda como con respecto al resto de herederos.
Trámites para vender una casa heredada
El primer e ineludible paso que hay que dar para llegar a poder vender una vivienda heredada es aceptar la propia herencia. Esto es algo que se debe realizar ante notario, y todos los herederos (o sus representantes legales) deben estar presentes en dicho acto.
Por supuesto, también cabe la opción de renunciar a nuestra parte, pero en tal caso tampoco podremos vender nada, como es lógico.
Lo siguiente a realizar es abonar el Impuesto de Sucesiones y Donaciones en Hacienda. Sin pagar es imposible heredar. Además, hay seis meses de plazo desde el fallecimiento para hacerlo.
Este pago se puede prorrogar seis meses más, justificándolo adecuadamente, siempre que se solicite durante los primeros cinco meses. Eso sí, luego te tocará pagar intereses de demora. Hacienda nunca espera gratis.
Después de pagar a nuestro nunca bien amado Estado confiscatorio, te tocará seguir abonando más cosas. Por un lado, la inscripción de la vivienda heredada en el Registro de la Propiedad. Cierto es que este no es un trámite obligatorio, pero sí muy recomendable, especialmente a la hora de vender una casa heredada.
Cuando ya creas que has pagado suficiente, vendrá tu ayuntamiento a pedirte el Impuesto de la Plusvalía, alias Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana. Y sí, también tienes que pagarlo. Esto no es opcional, aunque hay gente que cree que esperando años se puede escapar (más información sobre esto en el último punto).
Y finalmente, cuando hayas hecho todo lo anterior y pagado a todas las bocas hambrientas del dinero de los muertos, entonces y sólo entonces podrás vender una casa heredada.
¿Cuánto se paga a Hacienda por la venta de un piso heredado?
Una vez que hayas pasado por todos los trámites anteriores, si has logrado vender la vivienda heredada, estarás de enhorabuena. Pero no te alegres tan deprisa, que aún no has terminado de pagar, insensato.
Por supuesto, el dinero que has recibido por vender una vivienda tributará en tu declaración de la renta (IRPF) como le ocurre a cualquier persona que vende un inmueble. Para calcular el beneficio obtenido, la cifra se suele obtener comparando el precio de venta con el precio de adquisición en su día.
En nuestro caso, ya que es una vivienda heredada e inscrita en el Catastro, el precio de adquisición se toma del valor indicado en el Impuesto de Sucesiones. De este modo, dependiendo de por cuánto hayas vendido la vivienda, te tocará pagar más o menos.
¿Qué porcentaje se queda Hacienda de la venta de una casa heredada?
Los ingresos derivados de la venta de una vivienda heredada pagan impuestos en la base imponible del ahorro. Te tocará pagar el importe que corresponda el año siguiente en que se produzca la venta, en la declaración del IRPF.
Cuanto mayor sea tu incremento patrimonial, más impuestos pagarás. Los porcentajes que se queda Hacienda pueden variar, pero en el momento de escribir estas líneas son los siguientes (nota: los tramos son acumulativos):
- Hasta 6.000 € de beneficio: 19%
- Desde 6.000 € hasta 50.000 €: 21%
- A partir de 50.000 €: 23%
Como puedes comprobar, el coste de heredar es enorme en España. Si sois varios los herederos de una misma casa heredada podréis repartir los gastos de la herencia, pero de pagar el IRPF no te libra nadie. Ese impuesto es sólo tuyo.
¿Se puede vender una propiedad sin aceptar la herencia?
Absolutamente, no. Como hemos comentado al principio, una vivienda que pertenece a una herencia sin adjudicar es lo que se conoce como herencia yacente. Técnicamente no pertenece a nadie (a sus herederos, en teoría, pero no están definidos aún), así que es imposible comerciar con esa vivienda heredada si no ha sido convenientemente adjudicada.
El tiempo que una vivienda puede permanecer en ese estado depende mucho de la acción de los herederos. A veces se producen bloqueos si no hay un acuerdo a la hora de repartir una herencia o puede que haya algún heredero que no haya manifestado su postura. En cualquier caso, no se puede vender una casa sin aceptar la herencia.
Vender una casa heredada sin registrar
Hay ocasiones en que los herederos de una vivienda deciden, por las razones que sean, no registrar una propiedad inmobiliaria. Hace poco publicamos un artículo sobre si es obligatorio registrar una propiedad heredada por si quieres profundizar sobre ello.
La realidad es que sí, es perfectamente posible vender una casa heredada sin registrar, no hay ninguna ley que lo impida. Sin embargo, hay que puntualizar que proceder de este modo puede provocar no pocos problemas burocráticos.
Esto es así porque en cada transacción hay que demostrar que hubo una herencia, que quien vende la casa es heredero legítimo, que los impuestos se han pagado, etc. Y eso ocurrirá con cada pequeño trámite a realizar, lo cual puede ser muy tedioso y lento, además de dar lugar a conflictos.
¿Se puede vender un piso heredado antes de 5 años?
Hay quien tiene en mente ese plazo de cinco años para heredar porque lo ha escuchado en alguna parte. El motivo es que (teóricamente) es cuando no tienes que pagar el impuesto de sucesiones ni el de plusvalía porque ambos prescriben. Sin embargo, eso no es del todo cierto. En parte, sí, pero es peligroso no conocer toda la verdad.
Para empezar, el plazo en que prescribe el impuesto de la plusvalía municipal es a los cuatro años del fallecimiento, no a los cinco. También ocurre lo mismo con el impuesto de sucesiones. Sin embargo, como el plazo inicial para el ingreso de dicho impuesto es de seis meses, serían cuatro años y medio en total.
No obstante, no es esa la única inexactitud. Si bien es cierto que hay una creencia generalizada sobre ese plazo de espera para vender una propiedad heredada, hay muchas posibles razones que te podrían obligar a heredar antes: acreedores, otros herederos, Hacienda… Y si te ves obligado a heredar, digamos, a los tres años, el palo que te van a dar luego en impuestos atrasados y sanciones va a ser terrible.
Sólo en el caso en que estés completamente seguro de que nadie te va a reclamar nada durante cuatro años y medio, quizás te compense esperar, pero es bastante arriesgado. Las administraciones ya conocen el truco, así que lo mejor que puedes hacer en este caso es consultar con un abogado especialista en herencias.
Ahora que ya sabemos esto, volviendo a la pregunta inicial, sí, claro se puede vender un piso heredado antes de cinco años… aceptando la herencia y pagando los impuestos previamente. Si no lo has hecho, pues no.
