¿Es obligatorio registrar una propiedad heredada?

Probablemente haya pocos trámites burocráticos más desagradables e indeseados que el de gestionar una herencia. A la pérdida de un familiar se le suma el inevitable reparto de bienes entre todas las personas que tienen derecho a ellos. Y no pocas veces eso genera nuevos conflictos y tensiones posteriores.

En lo que se refiere a las viviendas, hay una duda que siempre sobrevuela en estos casos: ¿es obligatorio registrar una propiedad heredada de un familiar? Todos intuimos (acertadamente) que eso no saldrá gratis. Así pues, veamos cuál es el panorama.

Escriturar una casa heredada

Empezaremos por lo más básico. En España la ley NO obliga a los herederos de una vivienda a que pongan la casa a su nombre. Ahora bien, que no sea obligatorio no significa que no sea recomendable, ya que no hacerlo tiene sus inconvenientes.

En primer lugar, una casa heredada que no ha sido registrada presenta cierta inseguridad jurídica a futuros compradores, si es que pretendemos venderla. No es que no se pueda vender, claro, pero sin el pertinente registro no podremos acreditar ante nadie que la casa (en teoría) es nuestra.

En segundo lugar, si en algún momento pretendemos hipotecar la vivienda, será imposible hacerlo sin haber pasado previamente por el Registro de la Propiedad. Ningún banco va a conceder una hipoteca a quien no puede acreditar que una casa es suya.

Por otro lado, si no registramos la vivienda, nuestros futuros herederos, a su vez, también tendrán todo tipo de complicaciones burocráticas para manejar la propiedad. Y lo último que deseamos es que haya problemas de herencia entre hermanos.

En general, si no registramos una casa heredada, cualquier trámite que haya que realizar sobre ella implicará numerosas complicaciones, retrasando gestiones que ya de por sí suelen ser lentas.

Documentación necesaria para registrar una propiedad heredada

Hemos visto que no es obligatorio registrar una propiedad heredada, pero de querer hacerlo, no pienses que registrar una vivienda en herencia va a ser un paseo por el jardín.

La realidad es que hay que presentar una montaña de documentación, entre la cual se cuenta todo lo siguiente:

• Fotocopia del DNI del heredero y del fallecido.
• Certificado de defunción.
• Certificado matrimonial si el heredero es cónyuge del fallecido.
• Certificado de últimas voluntades del fallecido.
• Certificado de seguros de vida.
• Si no existe testamento, hace falta una Declaración de Herederos ante notario.
• Certificado de pago (o aplazamiento) del Impuesto de Sucesiones y Donaciones.
• Certificado de pago del Impuesto de Plusvalías. 
• Escritura de aceptación y adjudicación de la herencia ante notario.

Como puedes ver, la cantidad de papeleo a la que te enfrentas va a ser contundente. Te va a apetecer más construirte una casa en tu propio terreno que heredar una. Pero no te vayas todavía, que aún hay más. De hecho, queda lo mejor: los gastos. Ahora sí que te va apetecer heredar, ya verás…

Gastos de inscripción del registro de propiedad en una herencia

Heredar en este país, lejos de ser una bendición, en muchos casos se transforma en un infierno fiscal debido a los impuestos. Porque en otra cosa igual no, pero en paro e impuestos somos unos campeones. 

España es uno de los pocos países europeos que mantienen un obsoleto y medieval Impuesto de Sucesiones, que ya es historia en otros 18 países de nuestro entorno. De este modo, para poder heredar una vivienda, primero has de pagar entre el 7,65% y el 34% de su valor. 

Por si esto fuera poco, da igual que tú no tengas ese dinero. Si quieres heredar, te toca pagar primero, no puedes esperar a vender la vivienda. Y ojo, que el valor de la vivienda no lo vas a declarar tú, sino que te lo va a imponer el Estado, y te puedes llevar una sorpresa (desagradable) impresionante.

Al final, esto es lo que provoca que en este país cada vez más personas tengan que renunciar a heredar lo que es legítimamente suyo para regalárselo al Estado. En 2020 se batió el récord con un 11,3% de renuncias a herencias.

¿Cuánto cuesta registrar una propiedad heredada?

Como puedes imaginar, el Impuesto de Sucesiones no es lo único que tienes que pagar. Claro que no. A eso hay que sumar el denominado Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, un nombre muy pomposo para seguir sangrándote.

Esto es lo que todo el mundo conoce como plusvalía, y puede suponer un importe enorme, que está en manos de cada ayuntamiento. Su coste depende, por un lado, de los años que el propietario anterior haya poseído la vivienda (cuantos más, peor). Y por otro, del valor catastral, o sea, lo que la Administración dice que vale la casa.

Para que tengas una referencia, en una gran ciudad, una vivienda de 120.000 € y habitada durante 12 años, puede tener que pagar alrededor de 15.000 € de plusvalía. Una locura.

¿Cuánto cuesta registrar un piso heredado en el Registro de la Propiedad?

En realidad, el coste de registrar una propiedad heredada es casi ridículo si lo comparamos con todo lo anterior. Y lo anterior es obligatorio, pero registrar una casa en herencia es totalmente voluntario. Eso sí, seguro que ahora entiendes por qué la gente llega exhausta a este punto y no quiere pagar ni un céntimo más.

El coste del apunte en el Registro de la Propiedad está entre los 400 € y 500 €. Sin embargo, para obtener parte de la documentación necesaria, puede que tengas que gastar el doble de esa cantidad. Al final, la orgía burocrática se te puede ir cerca de los 1.500 €. De nuevo, los costes varían en función de tu localidad y de las notarías escogidas para la documentación.

¿Cuánto se tarda en registrar una casa heredada?

Como ya hemos visto, no es obligatorio registrar una propiedad heredada en España. El proceso de herencia está tan lleno de obstáculos, que llegar hasta el paso final, que es el de la inscripción en el Registro, es casi digno de héroes.

La noticia positiva es que, si finalmente completamos todo el procedimiento, la documentación no tardará mucho. El Registro de la Propiedad tiene 15 días para comunicar la anotación definitiva o la imposibilidad de hacerlo si la documentación aportada está incompleta.

Definitivamente, aquí el único que descansa es el muerto.